Что такое магазин-якорь в торговом центре? Интуитивно это всем понятно. Это магазин, который успешнее других привлекает посетителей в торговый центр. Это может быть крупный магазин с большим потоком клиентов или продуктовый гипермаркет либо развлекательный центр, многозальный кинотеатр, хороший фуд-корт или Мак-Дональдс сам по себе. Иначе говоря, это магазин, который привлекает в торговый центр новых посетителей; при этом желательно, чтобы после посещения данного магазина у посетителей осталось желание и деньги продолжить прогулку по торговому центру.
Для того чтобы оптимальным образом распределить площадь торгового центра, полезно знать ответы на некоторые вопросы.
Как посчитать качество якоря? Т. е. как оценить, какой из претендентов на площадь выгоднее для торгового центра? Какой набор претендентов лучше? Каким магазинам-якорям надо обязательно дать торговую площадь, а с какими работать, только если нет лучших претендентов? Что выгоднее - сдать торговую площадь в аренду одному крупному магазину-якорю или нескольким более мелким?
Существует несколько показателей, позволяющих оценить привлекательность магазина в качестве якоря.
Во-первых, это количество чеков на квадратный метр торговой площади. Расчёт всех величин «за квадратный метр» позволяет сравнивать магазины разной площади.
Во-вторых, это количество уникальных посетителей, скажем, за три месяца или за год. Понятно, что, если якорь - продуктовый гипермаркет, то он создает поток, который посещает ТЦ достаточно часто. Но при этом для многих арендаторов ТЦ важен не вообще поток одних и тех же клиентов, раз в неделю приходящий в ТЦ, а поток уникальных (новых) клиентов (клиенты не покупают одежду и обувь каждый день и даже каждый месяц). Соответственно важно посчитать, какой уникальный поток создает магазин-якорь за три месяца, то есть сколько новых клиентов приходит в ТЦ после появления нового магазина.
В-третьих, важным показателем является доля клиентов, пришедших именно в якорь (т. е. самостоятельная генерация якорем клиентского потока).
В четвертых, можно пытаться оценить «качество» создаваемого клиентского потока, т. е. долю клиентов, купивших что-то в торговой галерее (создание потока не только для себя, а и для торгового центра в целом).
В-пятых, средний чек. Сумма покупки в магазине-якоре должна быть не слишком большой, чтобы оставались деньги для других покупок.
В шестых, хочется как-то оценить надёжность арендатора. Понятно, что чем меньше сеть, чем меньше опыт работы на российском рынке - тем больше вероятность закрытия или некачественной работы сети. Чем меньше долгов, чем известнее и понятнее акционеры - тем компания надёжнее.
Седьмой показатель это ставка аренды. Задачу получения максимального арендного дохода никто не отменял.
Интересно понять, может ли якорь быть маленьким? И могут ли много маленьких якорей заменить одного большого и известного? Пример ТРЦ «Красная Площадь г. Краснодар», где нет сильного продуктового якоря (Мы же не будем при всём уважении к компании «Мосмарт» в текущих условиях называть её сильным якорем?) показывает, что несколько мелких якорей вполне справляются с этой ролью.
На основании изложенного выше можно нарисовать портрет идеального якоря. Это магазин, который создаёт свой клиентский поток самостоятельно, привлекает большое количество уникальных посетителей, имеет маленький средний чек у себя и большой процент сопутствующих покупок у других арендаторов.
Данные теоретические рассуждения полезно подкрепить конкретными данными, чтобы оценку различных магазинов можно было производить не только качественно, но и количественно.
Таблица показателей
(Все данные, включая ставки аренды очень приблизительные и оценочные. Они могут сильно различаться в зависимости от проходимости ТРЦ и региона. Однако общую картину имеющиеся погрешности и допущения сильно смазывать не должны. В таблицу для сравнения включен условный «салон связи» и «аптека»)
| Компании | Количество чеков на квадрат за месяц | Уникальный поток на квадрат за три месяца | Самостоятельное создание потока, % | Создание потока для торговой галереи, % (из числа посетителей) | Средний чек | Надёжность | Ставка аренды, долларов в год без НДС | Итоговый балл |
| Ашан | 20 | 20 | 80 | 50 | 2000 | 1 | 100 | 4 000 |
| Реал | 14 | 14 | 75 | 50 | 1500 | 1 | 100 | 3 500 |
| Медиа-Маркт | 10 | 20 | 70 | 25 | 3000 | 1 | 200 | 1 750 |
| М. Видео | 10 | 20 | 60 | 25 | 2500 | 1 | 200 | 1 800 |
| Декатлон | 8 | 20 | 70 | 35 | 2000 | 1 | 120 | 2 058 |
| Спормастер - ГИПЕР | 8 | 22 | 65 | 35 | 1800 | 0.95 | 150 | 2984 |
| Спортмастер | 8 | 15 | 50 | 40 | 1500 | 0.95 | 200 | 2 912 |
| Детский мир | 10 | 20 | 50 | 40 | 1500 | 0.8 | 200 | 3 200 |
| Дети | 12 | 24 | 50 | 40 | 1500 | 0,75 | 200 | 3 600 |
| ОБИ | 8 | 20 | 70 | 30 | 1500 | 0.9 | 150 | 2 646 |
| Леруа - Мерлен | 10 | 20 | 70 | 25 | 1500 | 1 | 120 | 2 100 |
| Салон сотовой связи | 60 | 60 | 2 | 30 | 1000 | 0.9 | 600 | 1 944 |
| Фикс-прайс | 20 | 30 | 35 | 50 | 400 | 0.9 | 200 | 19 687 |
| Аптека | 20 | 30 | 5 | 20 | 500 | 0.9 | 500 | 2 250 |
| Центробувь | 10 | 20 | 40 | 40 | 2000 | 0.8 | 400 | 3 840 |
| Леонардо | 30 | 60 | 70 | 70 | 400 | 0.6 | 100 | 33 075 |
Некоторые пояснения к таблице. Компании расположены приблизительно в порядке убывания известности. Интервалы времени для данных в первом и втором столбце были подобраны так, чтобы получить примерно равные величины, после чего было взято среднее. Понятно, что чем выше значения в первых четырех столбцах, тем привлекательнее магазин в качестве якоря.
Метод расчёта итогового балла:
(количество чеков за месяц+поток за три месяца) / 2 * (самостоятельное создание потока)* (создание потока в галерею)* (надёжность)* (ставка аренды) / средний чек
Используя этот метод расчёта, можно оценить будущего арендатора.
Конечно, чрезвычайно важно ещё учесть ставку арендной платы, которую будет платить будущий арендатор. Изменяя в таблице данные в колонке со ставками аренды можно получить данные применительно к конкретному торговому центру.
Одно из открытий последних лет - сеть «Дети» из Питера. Сеть, которая стала желанным якорем в торговых центрах, даже более интересным, чем «Детский мир».
Другой «вундеркинд» этого рейтинга - недавно появившаяся сеть хобби-гипермаркетов «Леонардо». Благодаря этой сети ATRIUM значительно улучшил проходимость одного из самых своих неудачных проектов - ТЦ «Молл Гэллери» в Москве (на Сигнальном проезде, 17 в Отрадном). Проходимость этого крайне неудачно расположенного ТЦ за год выросла не менее чем на 10% - и это при том, что рядом открылся ещё один районный ТЦ и недалеко открылся ТРЦ «Золотой Вавилон - Ростокино» . Управляющей компании удалось сдать в аренду площади на фуд-корте, которые простаивали с момента строительства.
Интересна для ТРЦ и сеть «Фикс-прайс». Кстати, уже замеченная компанией ИКЕА: магазин «Фикс-прайс» открыт в ТРЦ «МЕГА - Белая дача» и в других менее известных ТЦ.
Наверняка, есть ещё какое-то количество интересных нишевых арендаторов из специфических областей (Сложно оценить, какую бы проходимость и средний чек имели бы магазины Баск - Активный отдых, магазины для охотников, специализированные магазины для рыбаков и т. д. Но есть вероятность, что и некоторые из них могли бы сыграть роль якоря).
Важно и то, что ПОКА нишевые игроки не выставляют сложных и дорогих требований. Например, им не обязателен 1-й этаж - как для любого гипермаркета, им не нужен свободный подъезд легковых а/м к помещению - как для Макдональдса и т. д.
Общий вывод: девелоперы и управляющие компании ТРЦ зациклены на одном и том же пуле якорных арендаторов, в то время как привлечение нестандартных арендаторов в качестве якорей может быть чрезвычайно интересно и выгодно.
Как показывает практика, приток посетителей в торговые центры обеспечивают продуктовые супермаркеты, гипермаркеты товаров повседневного спроса, а также детские развлекательные центры и зона фуд-корта. Причём, если в сфере ритейла важен узнаваемый бренд, то в случае с детским досугом этот факт практически не важен, главное, в данном случае - это востребованность и качество услуг подобных бизнес-проектов.
Рынок детских товаров и услуг стабильно растёт, в то время как другие сферы бизнеса, в основном, стагнируют. Поэтому большинство торговых комплексов, задумывающихся о «генераторах» трафика посетителей: якорных арендаторах, чаще всего делают выбор в пользу детских развлекательных центров и магазинах.
Также для торговых центров не маловажен выбор ответственного партнёра, который не покинет комплекс в случае падения выручки, а будет всеми силами стараться исправить ситуацию.
Так, например, получилось с ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти. Сетевой гипермаркет FMCG-сегмента (быстро оборачиваемые потребительские товары), на который руководители комплекса делали ставку изначально, закрылся и число посетителей сократилось. Пришлось менять концепцию торгового центра, ориентируясь на тот факт, что он должен стать не просто местом для шопинга, но и местом для проведения досуга. Поэтому руководство решило сделать ставку на якорных арендаторов, представляющих сферу развлечений, и не прогадало.
Ворожцова Елена, управляющий ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти
В нашем ТРЦ запустился в августе 2015 года на площади около 2 500 кв. м. Первый месяц функционирования проекта в новом формате дал прирост по трафику на 25%. Сейчас это в среднем + 30 - 35%, по сравнению с трафиком аналогичного периода прошлого года, а в пиковые месяцы ноябрь, январь, март, август - до + 50%. На сегодняшний день под развлекательную составляющую отдано 30% площадей ТЦ, что помогает в целом поддерживать и не снижать трафик.
Что такое «Мадагаскар park »?
Компания «Мадагаскар park» - это серьезный игрок на рынке семейного досуга и развлечений. Комплекс, работающий под этим брендом, включает в себя парк аттракционов для детей до 13 лет, а также батутный парк для детей и взрослых. Поскольку «Мадагаскар park» ориентирован на семейный отдых, то перечень предоставляемых услуг дополняет ресторан и многозальный кинотеатр, оснащенный по последнему слову техники.
Подобная мультиформатность привлекает родителей с детьми, которые не прочь оставить своих чад на попечение аниматоров комплекса, а тем временем перекусить в ресторане или заняться шопингом.
И как показывает практика комплекс обеспечивает прирост трафика в среднем на 20%.
Для российского рынка в целом бренд «Мадагаскар Park» достаточно новый. Но тем не менее проект стремится стать лучшим в сегменте семейного отдыха и развлечений в каждом городе присутствия. В Тольятти, Саранске и Чебоксарах - так уже случилось. Сеть планирует и дальше увеличивать географию своего присутствия: замыслы по развитию сети достаточно амбициозные. В 2016 - 2017 годах планируется открыть порядка 12 новых парков.
Сейчас ищет новые объекты в различных регионах нашей страны. Строгой привязки к конкретным городам нет, компании интересны и Москва, и Санкт-Петербург, и столицы регионов. Площадки арендатор выбирает очень тщательно: у торгового центра должны быть хорошая локация, региональный или районный масштаб и соответствующие требованиям проекта характеристики помещения (высота потолков, шаг колонн, площадь).
Чтобы привлекать стабильный трафик в ТЦ, традиционного набора арендаторов уже недостаточно. Необходимо предложить потребителям более полный спектр шопинга, услуг, развлечений и питания, способный удовлетворить все их потребности в одном месте.
При этом, несмотря на общий спад покупательской активности, люди не готовы отказывать себе в «быстрых удовольствиях» и экономить на детях. Наш проект способен удовлетворить разносторонние потребительские предпочтения в сегментах отдыха, развлечений и питания. Он ориентирован на достаточно широкую аудиторию по возрасту (семьи с детьми 1-14 лет и молодежь до 35 лет) и по уровню дохода (от среднего минус до среднего плюс). Это наше главное преимущество, которое гарантирует актуальность проекта, а, следовательно, и стабильный трафик посетителей. Кроме того, мы не стоим на месте, мы следим за новыми трендами индустрии отдыха и развлечений и воплощаем в нашем проекте наиболее востребованные направления.
Недостатка в ретейлерах, готовых занять большие площади в новых торгово-развлекательных комплексах (ТРК), сегодня нет. Якорями обычно выступают FMCG-супермаркеты, магазины бытовой техники и электроники, развлекательные центры. Реже якорными операторами становятся магазины одежды, универмаги. Так как торговые центры (ТЦ) все больше тяготеют к увеличению доли развлекательной составляющей на своих площадях, то востребованы сегодня и операторы, работающие в развлекательном сегменте. Намного менее охотно на место якоря привлекают специализированные садово-парковые магазины, крупные универмаги одежды, а также мебельные гипермаркеты. "Якорные арендаторы являются важной частью проекта, поскольку генерируют потоки потенциальных потребителей, - отмечает Анастасия Балмочных, руководитель проектов в Петербурге. - Формирование пула якорных арендаторов задает tenant mix (подбор и формирование пула арендаторов в рамках создания концепции торгового/офисного центра. - Ред.) всего проекта".
Впрочем, у претендентов на якорное место есть свои требования к арендодателю - специальные условия по арендной ставке. Так, по данным компании , для якорей ставка может варьироваться в диапазоне 250-450 рублей за 1 м2, в то время как для какой-нибудь торговой галереи - в несколько раз выше.
"Для якорных арендаторов в ТЦ важна комбинация таких факторов, как местоположение, стоимость аренды и высокая проходимость, - отмечает управляющий директор в Петербурге . - Традиционно ставка аренды для якорей минимальна по сравнению с другими операторами. Например, для крупных продуктовых операторов, арендующих помещение площадью от 5 тыс. м2, ставка варьируется от $80 до $120 за 1 м2 в год".
На снижение ставки арендодатель может пойти в случае, если арендатор - компания-бренд, которая своей известностью привлечет дополнительный клиентский поток. Если ТРК имеет уникальные характеристики и удачное месторасположение, его владельцы могут и не пойти на уступки. "Яркими примерами являются торговые центры и , - отмечает эксперт Любава Пряникова. Но в любом случае для якорных арендаторов стоимость аренды не устанавливается раз и навсегда. "Ставка для арендатора повышается с течением жизненного цикла ТРК, - говорит руководитель направления "брокеридж, маркетинг и реклама" Наталия Котляр. - Когда период раскрутки закончен и потоки посетителей уже стабильно высокие, то для нового арендатора условия более жесткие, чем были в момент открытия ТРК".
Огромное значение для привлечения якоря имеет грамотно разработанная концепция ТРК. "Начиная работу над проектом, мы четко определяем, с какой аудиторией мы будем работать, на кого ориентировать нашу концепцию, - говорит Наталия Котляр. - Якорь - это тот, кто нужен для концепции, тот, кто более остальных будет востребован потребителем".
При разработке концепции следует учитывать ближайшее окружение торгового комплекса. Увы, делают это не все. В открывшемся недавно ТК "Космос" на проспекте Космонавтов, несмотря на близость ТК "Питер" и гипермаркета "О`кей", якорями стали фрешмаркет "Лайм" и фитнес-центр FamilyFitness. Они рассчитаны на жителей жилого комплекса, внутри которого и расположен торговый объект. Другой пример - ТРК "Сити Молл" с магазином "Калинка", который соседствует с ТРК "Капитолий", где давно функционирует Media Markt. В отдельных случаях открытие по соседству нового торгового объекта с сильным якорем из того же сегмента приводит к необходимости проведения реконцепции комплекса с заменой арендаторов. Кроме формирования нужного имиджа в глазах потенциальных посетителей развитие концепции сегодня является основным источником появления новых площадей под якорного арендатора в уже существующих ТРК и ТЦ. "Из недавних примеров можно привести ТРК "Гранд Каньон", - говорит директор компании ASTERА Людмила Рева. - В результате все операторы детских товаров были собраны на территории отдельного, расположенного внутри "Гранд Каньона" ТРК "Дивный город". А в основном корпусе появились свободные площади".
Современным торговым центрам нужно все больше «якорных» арендаторов – с различными брендами и функциями. На растущих рынках, где оперируют «якоря» новых товарных групп, услуги девелоперов ТЦ весьма востребованны. Лишь операторы продовольственной розницы, оперируя значительными финансовыми ресурсами, могут позволить себе не только игнорировать новые планы девелоперов, но и создавать собственные торговые центры.
Общая ситуация
Торговый центр без «якорных» арендаторов существовать не может. Более того, количество «якорей» растет, появляются их новые типы, и успешность ТЦ зависит от качества ключевых арендаторов и их оригинального сочетания. В свою очередь, и крупные торговые сети должны быть заинтересованы в качественных площадях и возможности сосредоточиться на профильном бизнесе, не вникая в тонкости девелопмента и управления недвижимостью. Однако все оказывается не так просто.
Предложение
Подсчет площадей, занимаемых «якорными» арендаторами, естественно, связан с оценкой площади торговых центров. Оценки общей арендуемой площади ТЦ варьируются в диапазоне от 480–500 тыс. кв. м (Astera) до 800 тыс. – 1 млн. кв. м.
Значительная часть общей «якорной» площади приходится на продуктовых ритейлеров – супермаркеты и гипермаркеты. Доля занимаемых ими помещений, по мнению большинства аналитиков, составляет около 40%. Специалисты Vesco Consulting считают, что:
на продуктовых ритейлеров приходится 35% площадей под якорными арендаторами;
18% занимают продавцы электронной и бытовой техники;
15% – операторы развлечений;
11% – мебельные магазины и продавцы товаров для дома;
8% отводят операторам фуд-кортов.
Что касается типовой доли площадей торгового центра для якорных арендаторов, то аналитики рынка говорят о 20–50% общей площади ТЦ. Специалисты Astera уверены, что более 40% сдаваемой площади торговых центров отводить якорным арендаторам не выгодно, так как это существенно снижает средневзвешенную ставку по торговому центру. Впрочем, здесь стоит более детально остановиться на разных типах торговых центров.
В небольших районных центрах с арендуемой площадью до 10 тыс. кв. м только на супермаркет и любой другой относительно крупный магазин может приходиться до половины GLA. Развлекательная составляющая в подобных центрах чаще отсутствует, но, по оценке аналитиков Vesco Consulting, в случае ее создания вместе с зоной общественного питания она может занимать до 15% арендуемой площади.
В окружных и региональных торговых центрах, как отмечают специалисты Leeds Property Group, общая площадь комплекса значительно возрастает за счет технических и подсобных помещений, моллов и парковки, в итоге арендуемая площадь центра может составлять менее половины от общей (35 тыс. кв. м из 92 тыс. в «РИО» и 40 тыс. кв. м из 104 тыс. – в «Атриуме»). В этом случае смысл имеет только подсчет долей «якорей» относительно GLA. Многие окружные торговые центры не имеют развлекательной составляющей и каких бы то ни было «излишеств», их единственный «якорь» – крупный магазин, причем не всегда продуктовый супермаркет. Доля такого «якоря» составляет не более 20%. Но в соответствии с новыми веяниями разнообразные зоны развлечений и специализированные супермаркеты (бытовая техника, детские товары) большой площади становятся обычным явлением на рынке, что значительно увеличивает долю «якорей».
Для региональных торговых центров эти «новые веяния» стали практически обязательными: здесь на якорных арендаторов приходится 40–50% GLA. Специфика суперрегиональных ТЦ дает возможность возводить по несколько гипермаркетов с площадью до 20–25 тыс. кв. м, а также создавать своего рода общественно-досуговые зоны, которые всегда притягивают посетителей. В подобных центрах арендуемой площадью до 200 тыс. кв. м якорные арендаторы могут занять половину.
Между разными типами якорных арендаторов в современном торгово-развлекательном центре (обычно окружном или региональном), по словам аналитиков Swiss Realty Group, площади чаще делятся следующим образом: продовольственный ритейлер – 25–30% GLA, супермаркет бытовой техники и электроники – 10–15% и многозальный кинотеатр – также 10–15% GLA.
Наконец, такие относительно новые для России форматы, как retail park и power centre, предполагают доли якорных арендаторов от 70 до 90%.
Спрос
Оценить спрос на площади для якорных арендаторов в числовых показателях затруднительно: без «якорей» торговые центры в строй не вводятся, свободных площадей в сегменте нет, и игроки стараются не доводить ситуацию до смены якорного арендатора. Отчасти от востребованности качественных торговых помещений крупными сетевыми операторами зависит количество новых торговых центров.
Если оценить динамику нового строительства за последние годы, то темпы роста снижаются: объем GLA достиг значительного уровня, и увеличивать его в 1,5–2 раза за год очень сложно.
С другой стороны, нет и роста физических объемов нового строительства: по итогам года, в лучшем случае может быть повторен лишь прошлогодний показатель – 480 тыс. кв. м.
На 2006 год прогнозы туманны:
по данным компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в строй будет введено не менее 300 тыс. кв. м общей площади, но вряд ли объем строительства превысит достигнутые показатели;
по данным Vesco Consulting, в настоящее время строится 23 торговых центра общей площадью около 680 тыс. кв. м, однако часть из них – это объекты практически завершенные, те, что выйдут на рынок в текущем или следующем месяце.
При ажиотажном спросе на торговые центры со стороны арендаторов галереи и увеличивающейся доступности инвестиционных ресурсов наблюдается нехватка площадок в черте города и недостаточная заинтересованность в новых проектах ключевых якорных арендаторов. Стоит отметить, что среди заявленных к реализации в среднесрочной перспективе проектов преобладают капиталоемкие торговые центры с мощным акцентом на развлекательной составляющей или специализированные объекты, а типичные окружные ТЦ с продуктовым супермаркетом в качестве ключевого «якоря» почти незаметны. Это косвенно свидетельствует об изменении структуры спроса.
В настоящее время наблюдается дисбаланс заинтересованности девелоперов и сетевых операторов. Для девелопера альтернатива одному сетевому оператору – другой сетевой оператор. Можно рискнуть и сдать площади начинающей компании, обновить имидж объекта – в противовес стандартным наборам известных брендов. Однако такая стратегия на рынке эксклюзивна.
Среди основной когорты якорных арендаторов – продовольственных ритейлеров спрос на помещения в торговых центрах не столь горяч. В списке крупнейших продуктовых сетей города не так много потенциальных якорных арендаторов, и все они имеют возможность выбирать направление развития своего бизнеса.
Основные игроки
Для продовольственных ритейлеров существует четыре основных направления развития бизнеса:
самостоятельные вложения в недвижимость;
вложения в недвижимость вкупе с использованием эффекта привлечения покупательских потоков (от сдачи части площадей супермаркета в аренду мелким ритейлерам до строительства собственных торговых центров);
предпочтение региональных рынков московскому;
освоение потребительских ниш, для которых формат современного торгового центра неуместен (дискаунтеры, магазины у дома).
Итак, «Пятерочка» и «Копейка» вкладываются в недвижимость сами. «Пятерочка» в Москве присутствует в двух небольших и не самых известных районных ТЦ – «Евромаге» и «Рогожской заставе», только объект нового формата – гипермаркет «Карусель» – разместился в «Л-153».
Сеть среднего ценового сегмента «Патэрсон» также присутствует в двух небольших ТЦ, два объекта за счет пристроенной галереи являются торговыми центрами под брендом сети. Остальные магазины сети в Москве – встроено-пристроенные и часто включают в себя мелких субарендаторов. «Компания частная и деньги считает аккуратно. Присутствовать где-то только ради самого присутствия нам неинтересно. При рассмотрении вариантов просчитываются прибыли, и если срок окупаемости вложений превышает два года, предложение не принимается», – пояснила пресс-секретарь «Патэрсона» Надежда Сенюк. Осознанной стратегией компании является и предпочтение региональных рынков московскому: в то время как последний очень емок и будет еще долго насыщаться, с развитием в регионах можно и опоздать. Оператор сети «Рамстор» – компания «Рамэнка», соучредителем которой является известный московский девелопер «Энка», – собственник нескольких торговых центров. «Рамсторы» появляются и в «чужих» торговых центрах – но лишь в регионах.
К самостоятельному девелопменту склонны и сети гипермаркетов: «Ашан», «Мосмарт» и «Реал» успешно возвели в Москве по несколько объектов и сдают в аренду помещения галереи.
Более или менее регулярно в торговых центрах города появляются ориентированные лишь на средний ценовой сегмент сети супермаркетов «Седьмой континент» и «Перекресток».
В сетевой продовольственной рознице, несмотря на бурный рост, существует еще множество слабоконкурентных ниш и незанятых мест. Распространена практика build to suite, а часть сетевых операторов являются крупнейшими девелоперами на рынке торговых центров. Показательно, что большинство иностранных ритейлеров не только самостоятельно вкладываются в торговую недвижимость, но и начинают в условиях практически нулевой конкуренции заниматься профессиональным девелопментом.
Весьма показателен пример международного ритейлера IKEA, который в России начал заниматься строительством торговых центров, а также планы «Ашана» по созданию комплексных торговых объектов в Москве.
Рыночные ниши других потенциальных якорных арендаторов более узки, а финансовые возможности ограниченны, что гарантирует большую лояльность к торговым центрам.
Сеть «Эльдорадо» работает в сегменте дискаунтера, что предполагает возможность ее появления в торговых центрах, но скорее региональных.
«Техносила» и «М.видео» в большей степени ориентированы на средний потребительский сегмент и в силу этого более охотно идут в торговые центры.
Пресс-секретарь «М.видео» Надежда Киселева сообщила, что компания в настоящее время развивает формат гипермаркета бытовой техники (площадь 1,5–4 тыс. кв. м), то есть ее интерес к присутствию в торговых центрах закономерен.
Влияет на политику компании и изменение потребительских предпочтений: покупки для целевой аудитории становятся формой семейного досуга и все чаще совершаются в торговых центрах.
Девелопмент также может быть доступен операторам рынка бытовой техники, однако скорее в виде партнерских схем и не с таким размахом, до строительства собственных торговых центров дело пока не доходит.
Операторы развлечений, напротив, весьма и весьма заинтересованы в присутствии в торговых центрах. Большие объемы финансовых ресурсов, требующихся для создания боулингов и кинотеатров, а также техническая сложность процесса делают малорентабельным вхождение в сопутствующий бизнес – в данном сегменте необходимо сосредоточиться на профильном бизнесе или как минимум разделить инвестиционную нагрузку и риски.
Детские развлекательные центры не предполагают больших затрат на недвижимость, но требуют соседства с другими развлечениями, потому операторы подобных объектов ориентированы преимущественно на ТРЦ.
В сегменте товаров для детей у операторов нет опыта работы с московским рынком торговой недвижимости – в этих условиях сотрудничество с девелоперами и управляющими торговыми центрами проще и более предсказуемо. Однако и в этом сегменте сеть «Детский мир» озвучила собственные девелоперские амбиции.
Наконец, сетевые операторы сегмента быстрого питания, составляющие вместе такой «якорь», как фуд-корт, идут в торговые центры охотно, так как не принуждены конкурировать с ритейлерами, которые в торговых коридорах способны платить более высокие арендные ставки.
Арендные ставки
Ставки арендной платы для якорных арендаторов сложились на рынке несколько лет назад и изменились незначительно. Их размер устраивает и управляющих, и владельцев торговых центров, и якорных арендаторов, готовых работать в современных торговых объектах.
С одной стороны, ставки учитывают особый статус «якоря» и его обычную прибыльность, площадь и размер генерируемого потока. С другой стороны, беря во внимание большие площади арендуемых помещений, сумма, выплачиваемая владельцу, не является условной или благотворительной.
минимальные ставки для гипермаркетов и продавцов детских товаров: $100–150 за 1 кв. м/год;
продуктовые супермаркеты платят от $150 за 1 кв. м/год, в зависимости от условий ставки могут увеличиваться до $250–300 за 1 кв. м/год;
примерно $150–200 за 1 кв. м/год платят операторы мультиплекса;
$200–250 за 1 кв. м/год способен платить боулинг-клуб или детский игровой центр; супермаркетам бытовой техники обычно выставляют арендные ставки $250–350 за 1 кв. м/год, хотя электронный гипермаркет может платить и менее $200 за 1 кв. м/год;
для крупных спортивных магазинов ставка составляет $300–450 за 1 кв. м/год;
операторы фуд-корта, занимая по отдельности небольшие площади, платят все $700–800 за 1 кв. м/год.
Как отмечают аналитики компании Becar. Commercial Property, довольно широкое распространение получила и практика гибких ставок: либо полный переход на проценты с оборота, либо сочетание минимальной ставки (до $60–70 за 1 кв. м/год) и некоторого процента с оборота арендатора.
Дополнительное влияние на арендные ставки оказывают местоположение торгового центра, бренд, качество концепции. В случае если объект окажется весьма успешным, ставки, естественно, могут быть пересмотрены в сторону повышения. Смягчить условия аренды могут особенности личных отношений представителей компаний или же партнерские альянсы компаний, однако, как отмечают аналитики Noble Gibbons, более жестко арендные ставки завязаны на запланированные сроки окупаемости.
По словам аналитиков Swiss Realty Group, для сетевых операторов, выступающих в качестве «якоря», устанавливаются более низкие ставки эксплуатационных расходов (на 40–50% ниже обычных), подчас отсутствует страховой депозит; в качестве бесплатных услуг якорным арендаторам могут предоставить часть фасада для размещения наружной рекламы, упоминание «якоря» в рекламе торгового центра, часть парковочных мест, право на дополнительные телефонные линии.
Тенденции
Тенденции субрынка касаются в основном рынка торговых центров – с новыми веяниями на нем, новыми возможностями в предложении качественных площадей и новыми потребностями якорных арендаторов. К основным тенденциям можно отнести:
Укрупнение формата профессиональных торговых центров. С одной стороны, ниша крупных объектов еще до конца не заполнена, финансовые возможности девелоперов растут и экономия на масштабе при создании качественных объектов часто не представляется оправданной; с другой стороны, размер объекта иногда помогает перенаправить покупательские потоки, создать своего рода магнит. Классический пример – торговые центры «Мега». Некоторые аналитики предполагают, что попытки повторить успех компании IKEA в создании суперрегиональных центров возможны. Впрочем, стоит учитывать и эффект соседства: перенаправить потоки покупателей может скопление не только крупных «якорей», но и торговых центров, подобно тому, как это получилось в Химках. Возможный претендент на такого рода магнит – дуплет торговых центров на Севастопольском – «РИО» и «Рамстор».
Распространение новых форматов торговых центров, в частности ритейл-парков, где основная часть арендаторов – якорные, профильных – специализирующихся на какой-либо отрасли ритейла, досуговых центров, где основная роль отводится развлекательным операторам, готовым идти в торговые центры более чем кто бы то ни был.
В целом усиление развлекательной составляющей – также одна из тенденций рынка: развлекательные операторы повышают конкурентоспособность торгового центра и сами нуждаются в новых качественных помещениях.
Доля рынка девелопмента торговых центров, занятая крупными ритейлерами, расширяется. К закрепившимся на рынке «Рамэнке» и IKEA подключились операторы гипермаркетов «Ашан», «Мосмарт» и Metro, возможны самостоятельные девелоперские проекты под сети «Карусель» («Пятерочка») и «О’Кей».
Появление в среднесрочной перспективе новых компаний, выступающих в качестве якорных арендаторов. Этого требует как поиск новых нетиповых решений торговых центров, так и недостаток операторов. Возможно как появление нескольких специализированных западных ритейлеров, так и расширение форматов существующими сетевиками. В продовольственной рознице в формат гипермаркета вышел «Перекресток», а также «Пятерочка». В развивающихся сегментах, таких как развлечения или детские товары, появление новых операторов закономерно.
Укрупнение форматов якорных арендаторов. Тенденция касается как продовольственных ритейлеров, где на смену супермаркетам приходят гипермаркеты, так и ниши торговли электронной и бытовой техникой, товарами для дома, спортивными товарами.
Среднесрочный прогноз
Со стороны операторов развлечений, общественного питания, детских и спортивных товаров ожидается активный спрос на площади торговых центров: сегменты, в которых действуют указанные операторы, растут, активно развиваются и усложняются. Спрос со стороны продавцов бытовой техники должен вырасти ввиду усиления конкуренции между ними и насыщения среднего потребительского сегмента. Ограниченный в настоящее время спрос со стороны продовольственных ритейлеров может вырасти только при коренном изменении ситуации на рынках девелопмента, торговой недвижимости и продовольственной розницы, при которой специализация компаний будет жесткой. Пока существующая структура спроса стимулирует предложение в сегменте крупных суперрегиональных торговых центров или торговых узлов, состоящих из нескольких ТЦ среднего размера, а также торговых комплексов в центральном деловом районе с упором на развлекательную составляющую. В нише районных и окружных ТЦ предложение будет минимальным ввиду конкуренции со стороны девелоперских проектов гипермаркетов и районных продовольственных сетей.
Loading...