Что лучше: синица в руке или журавль в небе? Народная мудрость дает нам однозначный ответ. Но разве можно получить высокий доход, не рискуя? Кто не рискует, тот не пьет шампанского! Как же в таком случае найти золотую середину и грамотно вложить свои свободные денежные ресурсы? Поможет потенциальному инвестору в этом такой показатель, как коэффициент капитализации, ведь он позволяет сопоставить размер сегодняшней «синицы» с размером будущего «журавля».
Первое знакомство с понятием
Ни для кого не секрет, что практически любое предприятие сегодня функционирует, используя не только собственные средства, но и заемные, поэтому ему приходится постоянно соизмерять пользу от привлечения дополнительного инвестиционного капитала и негативное влияние потери независимости принятия решений. Коэффициент капитализации показывает, насколько компания зависима от заемных денежных средств. Естественно, чем больше этот показатель, тем больший риск для организации. Таким образом, капитализация компании представляет собой совокупность капитальных вложений, которые были совершены в данный производственный объект. Как видите, это понятие существенно отличается по своему значению от рыночной капитализации, и об этом нельзя забывать, если вы хотите правильно рассчитать коэффициент капитализации и грамотно инвестировать свои средства.
Немного элементарной арифметики
Как известно, зачастую любую проблему можно решить несколькими способами, особенно если она в области экономики. Но мы не будем чересчур углубляться и рассмотрим только самый простой вариант определения соотношения собственных и заемных средств в пассивах организации. Коэффициент капитализации рассчитывается как частное от деления долгосрочных обязательств, или, проще говоря, заемных средств на сумму долгосрочных обязательств и собственных средств. Чем больше величина обязательств по долгосрочным займам и кредитам, тем большая часть прибыли уйдет на их погашение и выплату процентов по ним. Высокий коэффициент капитализации говорит о том, что компания является финансово зависимой. И напротив, низкий уровень данного показателя говорит о возможности осуществления рассматриваемой организацией независимой экономической политики.
Эти умные иностранные слова
Иногда можно услышать следующее определение понятия «коэффициент капитализации»: одна из составляющих расчета финансового левереджа. Еще один непереводимый термин, который вряд ли знаком простому человеку, не имеющему экономического образования. Если посмотреть в словаре, то английское слово leverage переводится как «рычаг». Влияет этот «рычаг» на основные показатели функционирования компании. При изучении коэффициента капитализации анализируется, в частности, зависимость чистой прибыли, получаемой компанией, от структуры капитала, т.е. соотношения собственного и заемного капитала. Однако среди специалистов по-прежнему нет единого мнения относительно того, какое соотношение является самым благоприятным для успешной работы предприятия, поэтому каждый собственник это должен решать самостоятельно.
Анализ коэффициентов финансовой устойчивости необходим для всецелого изучения факторов, влияющих на стабильность и платежеспособность компании. Анализируя различные показатели, можно оценить степень финансовой независимости или зависимости компании в разрезе элементов активов.
Группы показателей для оценки финансовой устойчивости
Для проведения полного анализа финансовой устойчивости компании используется несколько групп коэффициентов. Как правило, такой развернутый анализ проводится в динамике, что помогает определить причины произошедших изменений.
Все главные финпоказатели, которые используются при оценке финустойчивости компании, основаны на анализе таких величин:
- собственный и заемный капиталы (СобК и ЗаемК);
- оборотный собственный капитал (ОСК);
- краткосрочные обязательства (КрсО).
Для расчета используются следующие значения (с указанием строки в балансе):
- внеоборотные активы (ВнОА) — стр. 1100;
- долгосрочные обязательства (ДлсО) — стр. 1400;
- краткосрочные обязательства - стр. 1500;
- доходы будущих периодов (ДохБП) — стр. 1530;
- резервы и капитал (РиК) — стр. 1300.
Формулы расчета значений, используемых в оценке финустойчивости:
СобК = РиК + ДохБП
ЗаемК = ДлсО + КрсО
ОСК = СобК - ВнОА
Анализируя показатели финустойчивости компании, необходимо учитывать ее особенности, обусловленные сферой деятельности. Наиболее часто анализ финустойчивости компании проводят при помощи относительных показателей, значения которых зависят от ряда факторов:
- существующего на предприятии состава источников покрытия имущества;
- принадлежности компании к определенной отрасли;
- сформировавшихся условий кредитования и др.
Проводя анализ упомянутых выше относительных показателей, следует рассматривать изменения в динамике 2 основных групп коэффициентов:
- Группа, характеризующая составные источников средств, имеет условное название «коэффициенты капитализации». Они рассчитываются путем сопоставления источников получения средств и имущественных групп.
- Группа, которая характеризует качество обслуживающих внешние источники имущества средств, имеет название «коэффициенты покрытия». При помощи этих коэффициентов производится оценка того, может ли компания и дальше поддерживать уже сложившийся состав источников средств. Суть данной группы коэффициентов заключается в том, чтобы показать, покрываются ли текущими доходами финансовые расходы компании, включающие проценты по кредитам, лизинговые платежи и проч.
Анализ показателей капитализации
Основные коэффициенты из первой группы:
- Автономии (КА) - данный коэффициент определяется по формуле:
КА = СобК / ВБ,
СобК — собственный капитал;
ВБ — валюта баланса.
Коэффициент автономии указывает на долю собственных источников средств в суммарном значении всех имеющихся активов. При этом увеличение данного показателя в динамике указывает на повышение финустойчивости организации и уменьшение зависимости от кредиторов и внешних инвесторов.
Нормальным значением для этого показателя является 0,5. Если рассчитанный коэффициент получился больше норматива, то это говорит о том, что обязательства компании могут быть покрыты за счет собственных источников.
- Концентрации заимствованных средств (КК) - данный коэффициент определяется по формуле:
КК = ЗК / ВБ,
ЗК — заимствованный капитал, который равен сумме краткосрочных и долгосрочных обязательств предприятия;
ВБ — валюта баланса.
Коэффициент концентрации займов указывает на то, какой удельный вес в общей сумме вложений в хоздеятельности компании составляют заимствованные средства. Увеличение данного показателя говорит о снижении финустойчивости компании и росте зависимости от кредиторов.
При этом следует учесть, что всегда будет выполняться следующее равенство:
КА + КК = 1.
- Капитализации (ККап) - данный коэффициент определяется по формуле:
ККап = ЗК / СобК.
Коэффициент капитализации указывает на то, сколько рублей из займов приходится на 1 рубль собственного капитала. На повышение финустойчивости компании укажет снижение ККап. Нормативным является значение, которое меньше единицы.
- Маневренности (КМ) - данный коэффициент определяется по формуле:
КМ = ФнК / СобК,
ФнК — функционирующий капитал, равный разности между собственными средствами в обороте и долгосрочной плюс просроченной задолженностью дебиторов.
Коэффициент маневренности указывает на то, какая часть принадлежащих компании средств капитализирована, а какая вовлечена в финансирование хоздеятельности компании, т. е. включена в оборотные активы. На показатель оказывает существенное влияние отраслевая принадлежность компании и состав капитала. При увеличении коэффициента можно говорить об улучшении качества балансовой структуры и повышении финустойчивости. Нормативное значение находится в границах 0,2-0,5.
- Финустойчивости (Кфину) - данный коэффициент определяется по формуле:
Кфину = СобК / ЗК.
Данный коэффициент демонстрирует общее значение показателя финустойчивости. Увеличение этого показателя во временном промежутке говорит об усилении финансовой устойчивости предприятия. Нормативное значение должно быть больше единицы, минимальным является 0,7, а наиболее оптимальным — 2.
- Внеоборотного актива (КВна) - данный коэффициент определяется по формуле:
КВна = ВнОА / СобК.
Коэффициент постоянного внеоборотного актива укажет на то, какая доля собственных средств компании вложена в ее основной капитал.
- Финансовой независимости источников капитализации (Кфнки) - данный коэффициент определяется по формуле:
Кфнки = СобК / ЗК.
Коэффициент финнезависимости капитализированных источников указывает на то, какой удельный вес в долгосрочных источниках финансирования занимает собственный капитал. Увеличение этого коэффициента в динамике засвидетельствует улучшение финустойчивости компании и укажет на ее привлекательность для инвесторов. Нормативное значение — это цифра больше 0,6.
- Веса задолженности дебиторов в общих активах (Ддз) - данный коэффициент определяется по формуле:
Ддз = ДебЗ / ВБ,
ДебЗ — задолженность дебиторов, включающая долгосрочные и краткосрочные долги, а также ожидаемый возврат оборотных активов;
ВБ — валюта баланса.
- Финансового левериджа (Дфл) - данный коэффициент определяется по формуле:
Дфл = ТИчп / ТИвп,
ТИчп — темп прироста чистой прибыли;
ТИвп — темп прироста валовой прибыли.
Коэффициент финансового левериджа укажет на то, во сколько раз быстрее растет чистая прибыль по сравнению с валовой. Рост данного показателя указывает на возрастание степени коммерческого риска, который связывают с потенциальной нехваткой средств для оплаты финансовых расходов.
Более подробную информацию о расчете финлевериджа вы найдете в нашей статье .
Анализ показателей покрытия
Приведем основные коэффициенты из второй группы:
- Цена привлеченного капитала (Цпк) - данный коэффициент определяется по формуле:
Цпк = РКр / СКр,
РКр — финансовые расходы, которые связаны с привлечением и обслуживанием кредитов;
СКр — суммарное значение привлеченных кредитных средств.
Цена привлеченного капитала демонстрирует, какую долю составляют указанные выше финрасходы в общей сумме привлеченных средств. Увеличение данного коэффициента укажет на возможное падение прибыли компании и на снижение финустойчивости.
- Обеспеченности подлежащих уплате процентов (Коб%) - данный коэффициент определяется по формуле:
Коб% = ПВ / Су%,
ПВ — прибыль до вычета процентов и уплаты налогов;
Су% — подлежащие к уплате проценты.
Коэффициент обеспеченности подлежащих уплате процентов указывает на то, какая сумма прибыли приходится на один рубль связанных с уплатой кредитных процентов расходов. Значение коэффициента, превышающее единицу, свидетельствует о том, что у компании хватит прибыли для уплаты набежавших процентов. Рост показателя благотворно влияет на повышение инвестиционной привлекательности компании.
- Обеспеченности финрасходов (Кобфр) - данный коэффициент определяется по формуле:
Кобфр = ПВ / (Су% + ЛЗ),
ЛЗ — издержки по обслуживанию лизинга.
Коэффициент обеспеченности финрасходов укажет на то, какая доля валовой прибыли приходится на каждый рубль финрасходов компании. Если значение коэффициента будет меньше 1, то это укажет на нехватку средств для расчета с кредиторами, что свидетельствует о росте финансового риска.
- Обеспеченности собственными средствами в обороте (Кобсос) - данный коэффициент определяется по формуле:
Кобсос = ОСК / ТекА,
ОСК — собственные средства в обороте компании;
ТекА — текущие активы.
Коэффициент обеспеченности собственными средствами в обороте покажет, хватает ли собственных оборотных средств для ведения устойчивой хоздеятельности компании. Увеличение показателя скажет о росте финустойчивости компании. Нормативное значение коэффициента составит 0,5, при этом минимальным является 0,1.
- Достаточности собственных оборотных средств для обеспеченности запасов (Кобзсос) - данный коэффициент определяется по формуле:
Кобзсос = ОСК / Мпрз,
Мпрз — материально-производственные запасы компании.
Увеличение этого коэффициента в динамике укажет на рост финустойчивости компании.
Анализ обобщающего показателя
Для обобщения анализа финустойчивости компании применяют показатель интегрального критерия (ИКфу). Данный показатель может быть представлен в таком виде:
ИКфу = (КА × КМ × Кобсос × Кфину) 1/4
Рост этого обобщенного показателя в динамике указывает на достаточный уровень финансовой устойчивости.
Итоги
Анализ коэффициентов финустойчивости позволит детализировать влияние каждого структурного результата от финдеятельности компании на ее стабильность и надежность для инвесторов. При этом важно проанализировать как коэффициенты из группы капитализации, так и из группы покрытия.
Больше информации о финансовых коэффициентах вы найдете в нашей статье .
Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования наиболее эффективным образом. Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью.
Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента. При капитализации чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом, делится на общий коэффициент капитализации.
Общий коэффициент капитализации - это ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и уровнем приносимого этим объектом собственности дохода.
Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции, и ставки возмещения, или нормы возврата инвестиций. Общая ставка, или общий коэффициент капитализации, - это отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости.
Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и может состоять из процентной ставки (требуемая норма прибыли на заемный капитал) и ставки дохода (требуемая норма прибыли на собственный капитал). Ставка дисконта обычно составляет большую часть общей ставки капитализации и учитывает надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление инвестициями.
Доход на инвестиции - денежная сумма, которая получена инвестором" за пользование его деньгами, за риск невозврата инвестиций. Ее называют отдачей. Различают два вида отдачи:
текущая отдана - отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций;?
конечная отдача - отношение суммы дохода за весь прогнозныйттержетпрюжГаГк сумме инвестиций.
Ставка возмещения, или норма возврата инвестиций, характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации объекта недвижимости. По существу, это норма окупаемости капиталовложений. Она применяется только к той доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Ставка возмещения не учитывается в ставке капитализации земельной собственности, поскольку это актив с бесконечным сроком пользования.
Для расчета общего коэффициента капитализации наиболее часто применяются следующие методы.
При методе свавиенияпродаждш расчета используются рыночные данные по сопоставимым проданным объектам. Сравнимые объектыаналоги должны совпадать с оцениваемым объектом по своему функциональному назначению, условиям финансирования и условиям рынка, местоположению и ожидаемому изменению стоимости. Результат расчета коэффициента капитализации методом сравнения продаж приведен в табл. 2.
2. Расчет общего коэффициента капитализации методом сравнения продаж
Объекты сравнения
Цена продажи 222200 305900 252980 290700
Чистый операционный доход 30000 42000 34000 40000
Общий коэффициент капита0,1350 0,1373 0,1344 0,1376 лизации
Обычно в качестве окончательной величины общего коэффициента капитализации выбирается средняя арифметическая, средняя взвешенная или модальная величина. В данном случае она составляет 0,1362. Общий коэффициент капитализации
Ло = Чистый доход/Цена продажи.
Метод кумулятивного лос/проі/шяґсуммирования) делит общий коэффициент капитализации на составные части: процент на капитал (процентная ставка, ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) - оп и норма возврата капитала - о/ ’-
Таким образом, коэффициент капитализации можно выразить формулой
Яо = оп + о/.?
Процентная ставка (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) состоит из безрисковой ставки и ряда поправок
ОП ^безриск ^надбавка за риск Дпикв ^инвест, менеджм >
где /?безриск - безрисковая процентная ставка - процентная ставка по денежным вкладам в наиболее надежный банк страны (может быть определена по уровню банковского процента на капитал); /^надбавка за риск - поправка на риск (изменение ставки по сравнению с безрисковой в зависимости от рискованности вложения капитала в недвижимость). Определяется типом и использованием недвижимости. Риск вложений определяется оценщиком для каждого объекта, например может быть использован метод экспертных оценок (табл. 3):
3. Расчет поправки на риск
N° Название риска Степень риска, %
п/п и показатели 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 Секторный (соотношение спроса и предложения) +
2 Риск износа улучшений сверх нормативных +
3 Природные и др. ЧС +
4 Риск инфляции +
5 Законодательный +
6 Планировочный (изменение градостроительных регламентов) +
7 Юридический +
8 Ухудшение общей экономической ситуации +
9 Бизнесриск +
10 Риск управления недвижимостью +
11 Количество наблюдений ¦ 2 2 2 1 1 1 1
12 Взвешенный 2 1 = 22 = 23 = 14 = 15 = 16 = 17 =
итог =2 =4 =6 =4 =5 =6 =7
13 X взвешенных итогов 34
14 Количество
рисков 10
15 Средневзвешенное значение риска, % 3,4
Лликв - поправка на ликвидность данного вида недвижимости; выражает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. По сравнению с акциями и облигациями недвижимость характеризуется низкой ликвидностью; ЛИнвеет. менеджм - поправка, связанная с инвестиционным менеджментом.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации определяет норму возмещения первоначального инвестирования в объект недвижимости (норму возврата капитала). Процесс возврата капиталовложений называется рекапитализацией.
Рекапитализация проводится в зависимости от прогноза изменения стоимости собственности к концу прогнозного периода. Могут быть три варианта изменения стоимости:
стоимость собственности в конце периода владения не изменяется;
стоимость собственности в конце периода владения уменьшается;
стоимость собственности в конце периода владения увеличивается.
Рассмотрим случай, когда стоимость собственности в конце периода владения не изменяется.
В случае, когда не прогнозируется изменение основной суммы капитала, возмещение капитала происходит из стоимости объекта собственности при его перепродаже. В этом случае коэффициент капитализации не включает норму возврата капитала, так как прогнозируется поступление равновеликих доходов от вложенных средств, а перепродажа произойдет по цене, равной сумме первоначально вложенных средств.
Если считать, что доход от капитала бесконечен во времени, то коэффициент капитализации также равен процентной ставке. Этот случай применим к оценке земельных участков.
Если стоимость собственности в конце периода владения уменьшается, то коэффициент капитализации включает в себя не только доход от инвестиций, но и возмещение капитала. В этом случае капитализация только по процентной ставке приведет к завышению текущей стоимости капитала. Поэтому процентную ставку следует скорректировать с учетом процесса возврата капитала (рекапитализации).
Известны три способа возмещения инвестированной суммы.
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.
Расчет ведут по формуле
Ял=оп + о/ = оп + -
. п ’
где п - число лет.
Если инвестированный капитал составляет 1000 д. е. (100 %), приносит доход 12 % в год и за четыре года полностью амортизируется, то возврату подлежит вся инвестированная сумма, т. е.
Во = 12/100 + 100/(4 100) = 0,12 + 0,25 = 0,37.
2. Равномерноаннуитетное возмещение капитала (метод Инвуда) или возврат капитала по фонду возмещения, образованного по ставке дохода на инвестиции. Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т. е. доход на инвестиции. Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала. В случае 100%й амортизации капитала часть доходов, идущая на его возмещение, может быть реинвестирована по ставке дохода на инвестиции и вырастет точно до первоначальной суммы. Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.
Расчет делают по формуле (для условия предыдущего примера)
R0=on+of = on+SFF(n, оп = Уриск) =
= 0,12+ ^- = 0,12+0,209= 0,329.
(1+0,12)1
3. Возврат капитала по фонду возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда). В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной. Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой «безрисковой» процентной ставке. Расчет будет выглядеть следующим образом:
Во - on + of = оп + SFF (л, оп = }безрИСк) = 0,12 + ---~=
= 0,12+0,219 = 0,339.
Полученные тремя методами коэффициенты капитализации по величине различаются. Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому можно сделать вывод о том, что расчеты по рекапитализации наиболее рисковых вложений следует производить по методу Ринга, а наименее рисковых - по методу Инвуда.
Если вложенный капитал к концу прогнозного периода изнашивается частично, то имеет место частичная рекапитализация. При частичной рекапитализации предполагается, что часть средств бу
дет выручена от перепродажи собственности, а не за счет текущих доходов. Естественно, что норма возврата капитала в этом случае будет составлять только часть полной ставки.
Пример. Объект недвижимости будет продан через четыре года за 60 % инвестированной суммы. Определить коэффициент капитализации методом прямолинейного возврата капитала и методом аннуитетного возмещения капитала.
Используем предыдущие расчеты, но с условием возврата только 40 % капитала:
по методу Ринга: /?о = 0,12 + 0,4/4 = 0,22;
по методу Инвуда: Ло = 0,12 + 0,4 0,209 = 0,20.
В случае повышения стоимости собственности в конце периода владения при определении коэффициента капитализации надбавка на будущий прирост капитала (АК) вычитается из процентной ставки.
Для гармоничной организации деятельности компании применяют множество методик. Устойчивость финансово-экономической деятельности предприятия позволяет всесторонне оценить правильность решений руководства в этой области. Коэффициент капитализации является одним из составных элементов этой методики. Его расчет позволяет оценить привлекательность предприятия для инвесторов. При помощи коэффициента капитализации модно оценить структуру баланса, оптимизировать ее для увеличения прибыли в плановом периоде. Поэтому данный показатель так важен для анализа.
Сущность показателя
Коэффициент капитализации представляет собой соотношение заемного капитала к общей сумме валюты баланса.
Это позволяет оценить гармоничность соотношения заемного и собственного капитала. Самая известная формула определения коэффициента капитализации рассматривает структуру источников финансирования деятельности компании с точки зрения именно заемного капитала. Устойчивость будет тем выше, чем ниже рассматриваемый показатель.
Для всестороннего анализа и возможности сделать адекватные выводы о правильности соотношения собственного и долгового капитала, определять коэффициент капитализации необходимо вместе с рядом других показателей. Например, с финансовым рычагом. Ведь отказавшись от привлечения заемных средств, компания получает и минимальную прибыль. Увеличить свои доходы возможно лишь при грамотной организации кредитных источников.
Поэтому для всесторонней оценки структуры баланса применяют коэффициент расчета капитализации предприятия.
Формула расчета
Расчет представленного показателя рассматривается в аспекте деятельности определенной компании. 
Ее не оценивают в этом случае с позиции капитализации на рынке. Это позволяет рассмотреть именно структуру баланса. Коэффициент капитализации, формула которого представлена ниже, рассчитывается при помощи Формы 1 бухгалтерского отчета. Математически она имеет вид:
КК = ДЗК/(ЗК+СК), где:
- ДЗК - долгосрочный заемный капитал;
- ЗК - заемный капитал;
- СК - собственный капитал.
Рассчитывая коэффициент капитализации, необходимо делать вывод о его динамике.
Значение показателя
После проведения расчетов аналитик может сделать определенные выводы. Коэффициент капитализации, формула которого была рассмотрена выше, показывает влияние заемного капитала на балансовую прибыль. 
Однако количественный показатель можно оценить при помощи других методик. Здесь же видно лишь как платные источники финансирования распределились в структуре баланса. Если общий расчет коэффициента капитализации определил его рост, это значит, что большую прибыль компания получила за счет таких источников финансирования. Хорошо это или плохо подскажут последующие исследования.
Снижение показателя капитализации свидетельствует об обеспечении предприятием своей деятельности за свет увеличения доли своего капитала. Можно сделать вывод, что организация благодаря таким изменениям заплатит кредиторам меньшее количество процентов за пользование их капиталом, чем в предыдущем периоде. Больше чистой прибыли будет направлено на резервный фонд, на операционную деятельность в будущем периоде, а также распределено между собственниками.
Норматив
Коэффициент капитализации обычно соотносится с нормативным значением. В большинстве экономических источников он определен как 1. То есть в пассиве баланса должно быть 50 %
Собственных источников и 50% заемных средств.
Однако опыт экономически развитых стран говорит о довольно успешном функционировании компаний с этим показателем 1,5. Платных источников финансирования у них определяется 60% в общей структуре баланса.
Все зависит от сферы деятельности компании, ее основных конкурентов, а также оценки рисков. Имеют значение такие показатели, как рентабельность производства, фондоемкость и размеры компании, ее срок существования и репутация на рынке продукции.
Кому интересен показатель
Определение коэффициента капитализации необходимо знать инвесторам, кредиторам и управляющим органам предприятия.
Инвесторы, которые являются создателями компании и чей капитал называется в балансе собственным, заинтересованы в росте этого показателя, так как увеличение капитализации дает возможность количественно и качественно улучшить производственную деятельность. Однако финансовые аналитики должны рассчитать, до какой степени целесообразно наращивать средства путем привлечения заемных средств.
Кредиторы также рассматривают представленный показатель в процессе принятия решения о предоставлении своих средств. Чем ниже общий коэффициент капитализации, тем выше финансовая устойчивость предприятия. Это является сигналом целесообразности для кредиторов предоставить в долг свои средства.
Капитализация дохода
Чтобы соотнести зависимость чистой прибыли от привлечения заемных и собственных средств, следует рассматривать в анализе представленный показатель с позиции капитализации дохода. 
Это позволяют выяснить такие методики, как коэффициент финансового рычага, риска, привлечения, самофинансирования и т. д. Это все синонимы. В зависимости от точки зрения, с которой оценивается компания, общий ее доход может быть рассчитан с учетом денежного потока. Балансовую или чистую прибыль предприятия определяют при помощи нормы доходности. Она позволит оценить активность роста объема ее поступлений на баланс или чистой прибыли.
Расчет капитализации дохода
Коэффициент капитализации дохода при отсутствии изменений в объемах производства в динамике также остается в этом случае неизменным. Он будет равен ставке доходности.
Для расчета представленного показателя используется следующая формула:
Оценка стоимости предприятия = Скорректированный поток прибыли/Коэффициент капитализации.
Корректировки проводятся в области налогообложения. Местные или федеральные сборы устраняются из прибыли. Если доход компании имеет отрицательное (близкое к нулю) значение, этот показатель не используют для расчетов. Такой подход дает возможность оценить норму доходности инвесторов и соотнести правильно количество собственного и заемного капитала. Причем не с позиции балансовых поступлений, а в разрезе чистой прибыли компании.
Достоинства и недостатки метода
Расчет коэффициента капитализации дохода имеет ряд достоинств и недостатков. К отрицательным его сторонам следует отнести трудоемкость процесса подготовки и сбора информации. Также этот метод не подходит предприятиям новым или нуждающимся в санации.
К преимуществам же относят доступность и простоту расчетов, которые позволяют четко оценить деятельность компании и конъюнктуру рынка. Это наиболее подходящий метод оценки структуры капитала предприятий, имеющих стабильные показатели чистой прибыли или небольшие темпы ее увеличения.
Однако если деятельность предприятия или сфера его деятельности не отличается стабильностью, этот метод применять не следует.
Ознакомившись с таким понятием, как коэффициент капитализации, каждый финансовый аналитик может применять его для оценки деятельности компании. Это позволит оптимизировать структуру источников обеспечения деятельности с позиции балансовых поступлений. Используя метод капитализации дохода, это соотношение определяется с позиций изменения показателя чистой прибыли организации.
Расчет ожидаемого чистого потенциального дохода
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:
ПВД – потенциальный валовый доход;
ДВД – действительный валовой доход;
ЧОД – чистый операционный доход;
ДП – денежные поступления до уплаты налогов.
ПВД = площадь, м 2 х ставку арендной платы или продажной стоимости за 1 м 2
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы (под потерями в т.ч. подразумевают недоиспользование площадей)
ЧОД = ДВД – Операционные расходы
ДП – в случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств. Равны ЧОД за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга.
Существует несколько методов:
§ С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
§ Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
§ Метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) Ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска;
2) Нормы возврата капитала , т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения :
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то ни было риска не возврата. Используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные перечисленные составляющие – поправки на различные виды риска.
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках – в реальном. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.
Пример . Объект недвижимости, сданный в условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 д.е. ежегодно в течение двух лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140 и ожидается, что в следующем году он составит 156,7, а через год – 178,5. Для преобразования номинальных величин в реальные их необходимо выразить в ценах базисного года. Индексы цен равны для прогнозного периода: 1й год – 1,119 (156,7: 140); 2й год – 1,275 (178,5: 140).
Реальная величина – 1000 д.е., которая будет получена в первом году – 893,65 (1000: 1,119), во втором – 784,31 (1000: 1,275).
Loading...